鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長岡 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公８１ -5	長岡市		更地	（　）	長方形	北東17m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	４公８２ -9	長岡市		更地	（　）	ほぼ台形	南東21m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	４公７７ -32	長岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	４公８１ -11	長岡市		建付地	（　）	不整形	南東18.8m市道、西6m、角地		２住居 (70,200)
e	４公４４ -1	長岡市		貸家建付地	（　）	不整形	南西19m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,351	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,357	100 [ 107.8]	82,891	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,900
b	(　 ) 76,937	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,475	100 [ 93.2]	82,055		82,100
c	(　 ) 78,764	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,134	100 [ 94.7]	82,507		82,500
d	(　 ) 60,908	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.6]	71,324	100 [ 86.6]	82,360		82,400
e	(　 ) 59,438	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	88,308	100 [ 106.8]	82,685		82,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,500 円／㎡]

長岡 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,872,176	2,394,538	8,477,638	7,486,730	990,908	（　0.9438） 935,219	（ 5.4 - 0.0 ） 5.4％
	⑧収益価格	17,318,870 円　　　　（　 37,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長岡 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	460 ㎡	11.2 m x 41.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階事務所（平均約６０㎡程度×３区画）を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

当該地域の同種の建物としては標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	200.00	90.0	180.00	2,180	392,400	2.0	784,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	90.0	180.00	1,732	311,760	2.0	623,520
							0.0	0
3～ 3	事務所	200.00	90.0	180.00	1,550	279,000	2.0	558,000
							0.0	0
～

～

計		600.00	90.0	540.00		983,160		1,966,320
								0

⑨年額支払賃料	983,160 円　×　12ヶ月　＝　 11,797,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,797,920 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 943,834 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,854,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,966,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,090 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,872,176 円　　　　（　 23,635 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収５６　　　　-1	1,504 ( 1,501)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	100 [ 93.0]	1,758	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,735 円/㎡　月額支払賃料（　 1,732 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４公収５６　　　　-4	1,474 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 83.0]	100 [125.0]	1,712
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長岡 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	494,500 円	98,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	353,938 円	11,797,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 300,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 949,400 円	98,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	197,800 円	98,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,900 円	98,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,394,538 円　（　　　　　　 5,206 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,486,730 円（　　　　　 16,276 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,872,176 円
②総費用	2,394,538 円
③純収益　①－②	8,477,638 円
④建物等に帰属する純収益	7,486,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	990,908 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	935,219 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,033 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,318,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
長岡 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長岡 5-9

新潟県

新潟第２

氏名

不動産鑑定士　本間　禎子

TEL.

鑑定評価額

37,800,000 円

１㎡当たりの価格

82,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長岡市柏町１丁目１７番１外｢柏町１－５－１６｣				②地積　(㎡)	460 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:3.5	事務所ＲＣ3	中低層の事務所や店舗が多い県道沿いの商業地域	北西27m県道、背面道	水道、ガス、下水	長岡 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部に近い幹線沿いの商
業地域

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

長岡駅南西方

900m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市街地中心部にほど近い商業地域であるが、オフィス需要の減少や新興の同種地域との競合の影響により新規出
店需要は弱く、地価は下落傾向で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、長岡市のうち川東地区の幹線沿いの商業地域及び周辺混在地域。店舗や事業所のほか共同住宅も多く
、需要者は市内及び県内の個人事業者及び法人等が中心である。近年、長岡市における東西道路整備事業をはじめ各種
道路事業による利便性向上の一方で、川西地区の路線商業地域との競合が進んだことから、路線商業地としての相対的
地位低下が懸念されている。取引が少ない上に規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺に自用の建物も見られ用途や階層が多様であること、及び、上層階には空室もあり賃料下げ圧力があること等を
考慮すると、想定要素を含む収益価格の信頼性は相対的に低い。比準価格は、利用状況の類似した事例を選択している
ため、市場の実態を的確に反映し、総じて高い信頼性を有しているものと思料する。そこで、比準価格を重視し、収益
価格を参考とし、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長岡 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,300 円／㎡

[ 97.9]
100

100
[100.0]

100
[104.8]

[100.0]
100

81,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、世帯数増加、高齢化は県全体より
やや下回る。新型感染症が経済活動及び雇用
情勢に与える影響について先行き不透明な状
態が続いている。

市街地中心部に近い商業地域であるが、広域
的商圏を有する郊外型商業施設との競争によ
る顧客流出により需要は弱含みで推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

長岡 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３調５６ -7	長岡市		底地	（　）	長方形	北10.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	４公７７ -32	長岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	４公８２ -9	長岡市		更地	（　）	ほぼ台形	南東21m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	３調４４ -12	長岡市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、北東8m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 52,496) 74,994	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	92,430	100 [ 110.6]	83,571	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,600
b	(　 ) 78,764	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,134	100 [ 94.8]	82,420		82,400
c	(　 ) 76,937	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,552	100 [ 93.2]	82,137		82,100
d	(　 ) 71,946	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	67,835	100 [ 83.9]	80,852		80,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,200 円／㎡]

長岡 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,196,972	2,684,639	9,512,333	8,554,100	958,233	（　0.9438） 904,380	（ 5.4 - 0.0 ） 5.4％
	⑧収益価格	16,747,778 円　　　　（　 36,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長岡 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	225.00	Ｓ3	675.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	460 ㎡	11.2 m x 41.0 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各フロア３区画（専有面積約５５～６５㎡）事務所ビルを想定

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	225.00	85.0	191.25	2,097	401,051	2.0	802,102
							0.0	0
2～ 2	事務所	225.00	87.0	195.75	1,717	336,103	2.0	672,206
							0.0	0
3～ 3	事務所	225.00	87.0	195.75	1,647	322,400	2.0	644,800
							0.0	0
～

～

計		675.00	86.3	582.75		1,059,554		2,119,108
								0

⑨年額支払賃料	1,059,554 円　×　12ヶ月　＝　 12,714,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 582.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,714,648 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　％　＝　　 1,017,172 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,177,476 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,119,108 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,496 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,196,972 円　　　　（　 26,515 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３公収５８　　　　-1	1,960 ( 1,955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	2,207	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,717 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４公収７８　　　　-2	1,612 ( 1,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	1,571
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長岡 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	565,000 円	113,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	395,839 円	13,194,648　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 300,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,084,800 円	113,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	226,000 円	113,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,684,639 円　（　　　　　　 5,836 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 675.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,554,100 円（　　　　　 18,596 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,196,972 円
②総費用	2,684,639 円
③純収益　①－②	9,512,333 円
④建物等に帰属する純収益	8,554,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	958,233 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	904,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,966 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,747,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,400 円／㎡）