別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 長岡 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-7 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　柴野　正明   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市福住２丁目５７番 ｢福住２－２－３｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、営業所等の建 ち並ぶ近隣商業地域 南15m市道 水道、ガス、下水 長岡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 長岡駅東口に程近い既成の商 業地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 長岡駅北東方 600m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　長岡駅東口周辺の既成商業地域であり、当面は同様の環境を維持するものと予測する。地価水準は、繁華性の 低下から需要が弱く弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は長岡駅周辺の商業地域及び住商混在地域、幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は市内外の法 人、個人事業者等である。大手通り沿いに再開発ビルが建設中、川西地区の商業地域は幹線道路整備、大型ＳＣの進出 等商圏の拡大が見られる。一方、駅周辺部の既成商業地域では顧客流出、繁華性が低下している。なお、画地規模等に より取引価格にばらつきも大きく、取引形態も多岐にわたることから中心となる価格帯の把握が困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の建物を中心とした既成の商業地域で、画地規模も小さく賃貸建物としての想定が困難であり、収益還元法 の適用を断念した。典型的な需要者は市場性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映した 実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長岡（県） 5-7             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     86,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減、世帯数が微増。コロナ禍に よる先行き不透明感が続くものの、新興エリ アの商業地需要が比較的堅調、既成の商業地 は弱含み。 長岡駅に近い既成の商業地域である。郊外型 路線商業地域の発展、大型ＳＣの進出等によ り顧客が流出し繁華性は低下している。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％ -0.7 ％