鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３調４５ -4	長岡市		建付地	（　）	長方形	西27m国道、中間画地		近商 (90,300)
b	３調４５ -21	長岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	南28m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	３調５８ -3	長岡市		底地	（　）	長方形	南東22m国道、中間画地		近商 (90,300)
d	３公４４ -18	長岡市		建付地	（　）	長方形	西22m国道、中間画地		近商 (90,300)
e	４公８１ -11	長岡市		建付地	（　）	不整形	南東18.8m市道、西6m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,000	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 45.0]	100 [ 70.0]	78,095	100 [ 111.2]	70,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,200
b	(　 ) 69,723	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	75,766	100 [ 107.1]	70,743		70,700
c	(　 34,325) 68,650	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	70,768	100 [ 100.8]	70,206		70,200
d	(　 ) 28,257	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 60.0]	100 [ 70.0]	65,798	100 [ 93.1]	70,675		70,700
e	(　 ) 60,908	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.6]	71,324	100 [ 101.2]	70,478		70,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,400 円／㎡]

長岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,949,910	1,904,438	7,045,472	6,291,600	753,872	（　0.9460） 713,163	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	13,983,588 円　　　　（　 30,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所、共同住宅	170.00	Ｓ3	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	462 ㎡	13.0 m x 38.5 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所、２～３階は共同住宅（総戸数６戸、各戸約４５㎡）を想定

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

事務所兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	170.00	80.0	136.00	2,133	290,088	3.0	870,264
							0.0	0
2～ 3	住宅	170.00	80.0	136.00	1,670	227,120	1.0	227,120
							0.0	0
～

～

～

計		510.00	80.0	408.00		744,328		1,324,504
								0

⑨年額支払賃料	744,328 円　×　12ヶ月　＝　 8,931,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,931,936 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 570,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,937,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,324,504 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,949,910 円　　　　（　 19,372 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収８１　　　　-5	1,602 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,686	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,671 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４公収８１　　　　-6	1,573 ( 1,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,656
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	428,000 円	85,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	285,238 円	9,507,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 821,700 円	85,600,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	128,400 円	85,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	171,200 円	85,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,904,438 円　（　　　　　　 4,122 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,600,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,291,600 円（　　　　　 13,618 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,949,910 円
②総費用	1,904,438 円
③純収益　①－②	7,045,472 円
④建物等に帰属する純収益	6,291,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	753,872 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	713,163 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,544 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,983,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
長岡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長岡 5-2

新潟県

新潟第２

氏名

不動産鑑定士　本間　禎子

TEL.

鑑定評価額

32,500,000 円

１㎡当たりの価格

70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長岡市神田町３丁目１番３				②地積　(㎡)	462 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:3	事務所ＲＣ5	中低層店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東27m国道	水道、ガス、下水	長岡 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 455 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道沿いの既成商業地域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

長岡駅北方

1.4km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市街地中心部に近い既成商業地域であり、街路条件は良好であるものの、核店舗の不在に加えて郊外の新興商業
地への顧客流出、地域の総合病院の移転による交通量の減少等を受け、需要は弱含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、旧長岡市川東地区の既成商業地域及び周辺混在地域。国道沿いに小売りの店舗併用住宅のほか事務所
や医院等も見受けられる地域であり、需要者は、これらを経営する個人及び法人が中心である。核店舗の不在に加えて
地域の総合病院の移転による交通量の減少を受け、需要は弱含みで推移している。取引が少ない上に規模も様々である
ため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　空室も目立つ中で賃料も弱含みで推移していること、及び、周辺は自用の建物も多く地価と収益との関連性が相対的
に低い地域であることから、収益価格が低位に算出された。比準価格は、時点が新しく、利用状況の類似した事例を選
択しているため、市場の実態を的確に反映し、総じて高い信頼性を有しているものと思料する。そこで、比準価格を重
視し、収益価格を参考とし、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長岡 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,300 円／㎡

[ 97.9]
100

100
[100.0]

100
[122.4]

[100.0]
100

69,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、世帯数増加、高齢化は県全体より
やや下回る。新型感染症が経済活動及び雇用
情勢に与える影響について先行き不透明な状
態が続いている。

核店舗の不在に加えて地域の総合病院の移転
による交通量の減少を受け、需要は弱含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

長岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公４４ -1	長岡市		貸家建付地	（　）	不整形	南西19m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	３公５８ -4	長岡市		建付地	（　）	長方形	北東17m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	３公４８ -11	長岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南32m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	３調５８ -3	長岡市		底地	（　）	長方形	南東22m国道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,438	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	88,308	100 [ 126.6]	69,754	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,800
b	(　 ) 72,926	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	88,776	100 [ 125.5]	70,738		70,700
c	(　 ) 72,700	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,246	100 [ 101.7]	70,055		70,100
d	(　 34,325) 68,650	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	70,768	100 [ 100.0]	70,768		70,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,300 円／㎡]

長岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,355,801	1,705,148	6,650,653	5,887,350	763,303	（　0.9460） 722,085	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	14,158,529 円　　　　（　 30,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所、共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	462 ㎡	13.0 m x 38.5 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所、２～３階共同住宅（６戸）を想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	160.00	83.0	132.80	2,195	291,496	3.0	874,488
							0.0	0
2～ 3	住宅	160.00	81.0	129.60	1,606	208,138	1.0	208,138
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	81.7	392.00		707,772		1,290,764
								0

⑨年額支払賃料	707,772 円　×　12ヶ月　＝　 8,493,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 392.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,493,264 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　％　＝　　 509,596 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,343,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,290,764 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,133 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,355,801 円　　　　（　 18,086 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収５７　　　　-1	1,701 ( 1,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,575	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,607 円/㎡　月額支払賃料（　 1,606 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３公収５８　　　　-3	1,415 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	1,638
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	400,500 円	80,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	265,598 円	8,853,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 768,900 円	80,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	120,150 円	80,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,100 円	80,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,705,148 円　（　　　　　　 3,691 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,100,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,887,350 円（　　　　　 12,743 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,355,801 円
②総費用	1,705,148 円
③純収益　①－②	6,650,653 円
④建物等に帰属する純収益	5,887,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	763,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	722,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,563 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,158,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,600 円／㎡）