別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 長岡 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -47 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　本間　禎子   TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市吉崎字山の越８７番２外 ②地積 　(㎡) 486   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成の住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 長岡 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 三島地域中心部の既成住宅地 域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 長岡駅北西方 10.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三島地区の中心部に近い既成住宅地域であり、地域要因に特段変化も見られず、将来的にも概ね現状を維持して 推移するものと思われるが、周辺の地域において宅地供給がやや多い等、地価は弱含みである。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、長岡市のうち旧三島町及びその周辺にわたる既成住宅地域。需要者は旧三島町居住者及び縁故関係者 が中心である。居住者数が少なく旧長岡市からの転入が少ない上に、周辺の大規模分譲により供給過剰感が否めない等 、需要は弱含みで推移している。既成住宅地内においては取引件数が少ない上に規模や事情も様々であるため、需要の 中心価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺には賃貸住宅がほとんど見られず、賃貸市場が形成されていない地域であるため、収益還元法の適用を断念した 。比準価格は、事例が少ないため広域的であるものの、相対的に類似性の高い事例を選択して検討を加えているため、 精度は総じて高いものと思料する。そこで、比準価格を基に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数増加、高齢化は県全体より やや上回る。三島地区は旧長岡市と比べて人 口減少率が大きく、宅地需要は弱い状態が続 いている。 分譲地の売れ行きも鈍い中で、既成住宅地に 対する需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％