別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 長岡 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -42 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 8,510,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市下条町字池田１４９６番２ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅の多 い県道沿いの既成住 宅地域 東6.5m県道、三方路 水道、ガス、下水 宮内 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に近接する、バイ パスへのアクセスも良好な県 道沿いの既成住宅地域 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 宮内駅南方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長岡市中心部から南方に位置する調整区域内の県道沿いの既成住宅地域である。地域内に格別の変動要因もなく 、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧長岡市内の市街地に比較的近い市街化調整区域の住宅地域である。需要者の中心は圏域内に地縁を有 する個人と思料する。値頃感の出てきた都心部周辺の不動産に需要が移りつつあり、市街化調整区域内の既成住宅・農 家住宅地の需要は依然として弱い。地価変動は地域の衰退を反映し、依然弱含みである。取引に係る規模等も多様であ り、特に市場の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地 は、市街化調整区域内の既成住宅地域内に存し賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。本件にお いては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格 との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [102.0] 100 [ 87.5] [100.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が進んでいる。値頃感の出てきた都 心部周辺の不動産に需要が移りつつあり、既 成住宅・農家住宅地域の需要は依然として弱 い。 外部からの転入需要の弱い市街化調整区域内 の既成住宅地域であり、地域要因に格別の変 動要因はない。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％