別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 長岡 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -40 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　山川　剛   TEL.

鑑定評価額 3,340,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市宮本町１丁目字新保甲６１番３ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 店舗も混在する調整 区域内の住宅地域 南東7.5m県道 水道、ガス、下水 長岡 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宮本地区中心地域の住宅地域 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 長岡駅西方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域的には目立った変化はないが、人口の減少傾向を背景に有効需要は低減しており、不動産市場は弱含んで推 移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市街地を取り巻く農家集落を中心とした住宅地域一円である。需要者は主に周辺居住者と思われるが 、山間集落からの転入も見込まれる。郵便局、小学校など十分ではないが生活便益施設もみられるほか、かつて大規模 開発された住宅団地の周辺に位置するため商業施設等が相応の距離に存する。市街地から離れており、従来から土地需 要の乏しい地域であるため、取引が少なく需要の中心となる価格帯は形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、周辺は自己 使用が中心の地域で賃貸市場が成熟していないため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法の適用は断念し た。したがって、本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて 採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向が続き、近年の土地取引件数及 び建築着工戸数は減少傾向にある。立地条件 等に基づく厳しい物件の選別が続いている。 小学校などがある古くからの住宅地域だが、 市の中心部から離れており需要は弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％