別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 長岡 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -31 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　柴野　正明   TEL.

鑑定評価額 5,320,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市中之島字腰巻６６５９番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 見附 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 みずほ団地近くの熟成した住 宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 見附駅西方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅が多い熟成した住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、市中 心部周辺の廉価な分譲地等との競合から弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、中之島地域およびその周辺の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の個人である。郊外の住宅地 域は市中心部周辺の廉価な分譲地との競合から需要が弱く、近くに開発された大規模分譲地も売れ行きの鈍さが残る。 市場での中心価格帯は、土地が１５０㎡から２００㎡程度で４００万円から７００万円程度、新築戸建住宅が２０００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　画地規模が小さく駐車場や落雪スペース等を考慮すると経済合理的な賃貸建物の想定が困難であり、収益還元法の適 用を断念した。当地域における典型的な需要者は主に居住の快適性、利便性を重視し価格を決定するものと判断するこ とから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [132.5] [100.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減、世帯数が微増。取引価格は 総じて弱含み傾向にある。新興エリア等の住 宅地需要が比較的堅調、郊外の農村部、山間 部は弱さが続く。 区画整然とした郊外の住宅地域であり、市中 心部周辺の廉価な分譲地等との競合から需要 は弱含み傾向が続いている。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％