別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 長岡 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -30 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 9,970,000 円  １㎡当たりの価格 58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市東新町２丁目１０２２番 ｢東新町２－３－２６｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い中心部に近い既成 住宅地域 東7.5m市道 水道、ガス、下水 長岡 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に近い熟成した既成の 住宅地域。 街 路 基準方位北７．５ｍ 市道 交通 施設 長岡駅北方 2.1km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域内及びその周辺には中規模一般住宅が多く、熟成の度合いも高い既成住宅地域で、地域内に格別の変動要因 もなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市中心部への接近性が比較的良好な駅北方の住宅地域である。需要者の中心は市内勤務の一般所得者 層と思料する。中規模な住宅が多く、一次取得者層の選好性は弱いため、取引も全般的に低めのものが多く、地価は緩 やかな下落傾向を維持している。土地は２００㎡前後で総額１，０００～１，５００万円程度、新築の戸建物件は総額 ２，４００～３，０００万円程度が需要の中心価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地 は、画地規模が小さく駐車場、落雪スペースの確保ができず、経済合理的な賃貸経営は困難なため、収益還元法の適用 は断念した。本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用 し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [123.7] [101.0] 100 58,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市内の住宅地は、都心周辺部における宅 地の大量供給が概ね完売し、供給は落ち着い てきており、需給が引き締まりつつある。 中規模住宅の多い熟成した住宅地域で、地域 要因に格別の変動要因はない。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +15.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％