別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 長岡 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -27 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 7,520,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市宮内８丁目４１１７番１ ｢宮内８－２－３｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 宮内 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ線路や跨線橋に近いため 街路連続性がやや劣る熟成度 の高い既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 宮内駅北東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成済の既成住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。ＪＲ線路や跨線橋に接し地域は広がりに欠け、店 舗集積地とのアクセスもやや弱いため、需要層より広く選好され難く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川東市街地南部の住宅地域であるが、広義には中心部近郊の住宅地域一帯とも弱い代替関係が成立する。 需要者の中心は圏内に地縁等を有する市内在住者等である。ＪＲ線路や跨線橋に近く周辺とのアクセスがやや劣るため 、付近の商業発展が遅れている。そのため新規居住等の需要者の選好が及び難く需要は縁者等に限定され、地価は下落 傾向が続いている。土地は７００～１０００万円程度、新築の戸建物件は総額２５００万円までが中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さいため、駐車場や落雪スペース等を十分に付置した経済合理的な賃貸住宅の想定は非現実的で あり、収益価格は試算しない。また本質的にも自用による居住の快適性を重視した戸建住宅が中心の既成住宅地域であ ることから、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準 価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,600 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [131.3] [101.0] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少基調の中で住宅地需要全般は緩やか な縮小傾向にある。新型コロナの影響で雇用 は改善途上、利便性が劣る地域は選好され難 い状況にある。 周辺アクセスがやや劣る既成住宅地であり地 縁の薄い一次取得者層から選考され難い。需 要が限定的であるため、地価の下落傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％