別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 長岡 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -24 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市与板町与板字堤下乙９３１番４外 ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北西7.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 長岡 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 細長い画地が連担している旧 与板町の旧来からの既成住宅 地域 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 長岡駅北西方 14.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地区内新規需要の多くは開発地や整形地に向かうため、画地形状の劣る既成住宅地域の需要は少ない。伝統産業 が衰退、労働力は旧長岡市等に流れている。宅地需要の減少、地価水準の下落傾向は今後も続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市与板地域の中心部及びその周辺の住宅地域。需要者は圏内の居住者及び地縁関係者にほぼ限定され る。近隣地域は細長い画地が連続する旧来型の既成住宅地域であり、後継世代の定着が見られず地域の高齢化が進んで 土地需要は減退している。近接の商店街も衰退傾向にあり、標準地付近は新規住宅用地として選好され難い状況が長年 続いており、地価は下落傾向にある。取引件数が少ない中で、事情含みの取引等も多く、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地付近に共同住宅等の収益物件は見られない。また当該用途の想定が画地条件や既成住宅地域という地域性から非 現実的であるため、収益価格は試算しない。本質的にも自用による居住の快適性を重視した戸建住宅が中心の住宅地域 であることから、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 与板地域は市平均を上回る人口減少基調にあ り、勤務地等を域外に依存し、高齢化や域外 への人口流出もみられ、住宅地需要は急速な 縮小傾向にある。 新規居住し難い奥行の長い画地が多く、需要 は縁者等に限定される。整形地や地域外住宅 地との競合の中で選好性に劣るため地価の下 落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％