別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 長岡 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -17 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 49,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市平島２丁目１３４番 ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅とアパー トの混在する閑静な 住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 宮内 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近くの浄土川の河川改修が進 む。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 宮内駅西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当面は現在の住環境を維持すると考える。郊外の分譲地との競合、地域的選好性の弱さから、今後も地価は下落 傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地外周部、宮内駅圏を中心とした標準的な住宅地域。市場参加者は市内居住者及び通勤者の一次取得 者層である。市街地周辺で開発、大量供給されてきた大規模住宅団地は概ね完売。新型コロナ、ウッドショック等の影 響は限定的と思われるが、街路、環境条件等に劣る住宅地域は選好性に劣り、需要は弱含みで推移している。需要の二 極化が進む。土地は１５０㎡～２５０㎡程度で６００～１０００万円程度と幅がある。新築の建売物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地外周部の標準的な住宅地域であり、需要者の取引指標として居住性・快適性が重視され価格が形成される。比準 価格は実際の取引を基礎とした複数の事例より求めたもので信頼性は高い。冬期の積雪が多く、画地条件、行政的条件 を考慮すると経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なため収益還元法は適用しない。以上より、実証的な比準価格を重視 し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,600 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [117.5] [100.0] 100 49,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は県全体 よりやや低く推移。土地取引件数は減少傾向 、新設住宅着工戸数は前年同期比微減である 。 浄土川の河川改修が継続中である。平島地区 は被害がなかったが、周辺の宅地需要は依然 として弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％