別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 長岡 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -8 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.

鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市中沢２丁目１１００番５ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 長岡 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 やや街路条件の劣る古い住宅 団地 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 長岡駅東方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　今後も現在の居住環境を維持していくものと思われが、郊外の新興住宅地域との競合により需要は減退傾向に あり、今後の地価は若干の下落で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、信濃川右岸側の川東地区のうち、東方郊外を中心とした市街地周辺部の住宅地域。需要者は、市内居 住者を主として隣接市町村からの転入者を含む。新興住宅地域と既成住宅地域の混在するエリアである。小規模開発な どの分譲地の人気は高いが、既成住宅地域に対する需要は若干弱含みで推移している。土地は１５０～２００㎡前後で 総額６００万円～１０００万円程度、建売物件は２０００万円台前半が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、地理的に接近する居住環境面での類似性が高い住 宅地域の事例を選択し、住宅地としての熟成度に配慮して試算しており、得られた比準価格の精度は高いものと思料す る。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,600 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [128.2] [100.0] 100 45,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市の人口は減少、高齢化率は県全体よりや や低い。土地取引件数及び新設住宅着工戸数 は減少。宅地の大量供給は終息。 　街路条件のやや劣る古い住宅地域であり、 郊外の新興住宅地域との競合もあり、需要は 弱含み。 　特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％