別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 長岡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 62,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市西千手２丁目１６１２番２外 ｢西千手２－４－３｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等も見られる住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 長岡 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 付近に小中学校、公共施設が 多い区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 長岡駅南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部周辺の熟成度の高い住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。居住や教育環境に優れ需要者からの 選好が続くと考えられるが、周辺で宅地供給や空家が見られ、今後も地価は微下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡中心部周辺の価格水準上位の住宅地域。需要者の中心は圏内に地縁等を有し、かつ所得水準中高位で ある市内在住者及び圏内従業者である。近年、中心部の拠点性低下に伴って、その周辺住宅地も需要全般としては減退 傾向にある。しかし、近隣地域付近は教育及び住環境に優れ街路も広く整然としたやや特異な住宅地域を形成しており 、地価も周辺に比べて底堅く推移している。土地は１０００～１６００万円、新築の戸建物件は供給が少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地付近においては建築時期の古い共同住宅も散見されるが、事業収支の安定性の観点から今後は賃貸経営困難と考 えられるため、収益価格は試算しない。本質的にも自用による居住の快適性を重視した戸建住宅中心の住宅地域である ことから、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価 格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [118.7] [103.0] 100 62,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少基調の中で住宅地需要全般は緩やか な縮小傾向にある。新型コロナの影響で雇用 は改善途上、利便性が劣る地域は選好され難 い状況にある。 教育や住環境に優れた需要の底堅い地域であ るが、川東中心部の求心力低下、利便性の高 い郊外新興地域への需要流出により地価は引 き続き弱含む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％