別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 長岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　柴野　正明   TEL.

鑑定評価額 7,780,000 円  １㎡当たりの価格 52,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市北山１丁目７０番４ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等も見られる住 宅地域 南西8m私道 水道、ガス、下水 長岡 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 築年の新しい住宅と古い住宅 が混在する地域 街 路 基準方位北、８ｍ私 道 交通 施設 長岡駅南西方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅を中心に熟成した住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、幹 線道路整備、商業施設進出により利便性が向上し底堅い需要が見込まれ、安定した推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は川西地区中心部から郊外にかけた住宅地域。需要の中心は市内在住の個人であり市外からの転入者も見 込まれる。川西地区の幹線道路整備、大型ＳＣがオープンする等、利便性が向上し、中心部分譲地に対する需要が概ね 堅調、周辺の住宅地も底堅い需要が見込まれる。市場での中心となる価格帯は、土地が１５０㎡から２００㎡程度で７ ００万円から１２００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円から２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　画地規模が小さく駐車場や落雪スペース等を考慮すると経済合理的な賃貸建物の想定が困難であり、収益還元法の適 用を断念した。当地域における典型的な需要者は主に居住の快適性、利便性を重視し価格を決定するものと判断するこ とから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [121.9] [101.0] 100 52,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減、世帯数が微増。取引価格は 総じて弱含み傾向にある。新興エリア等の住 宅地需要が比較的堅調、郊外の農村部、山間 部は弱さが続く。 川西地区のバイパス等幹線道路整備、商業施 設進出により繁華性、利便性が向上し、商業 施設周辺住宅地への底堅い需要が見込まれる 。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％