別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 新潟西蒲 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 5-3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正弘   TEL.

鑑定評価額 49,500,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区岩室温泉字居掛６８１番外 ②地積 　(㎡) 1,749   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:3 旅館 Ｗ2 旅館、小売店舗等が 多い温泉街の商業地 域 東7m市道、三方路 水道、ガス、下水 岩室 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   240 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層旅館、店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  67.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 歴史のある旅館、小売店舗等 が存する温泉街 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 岩室駅北西方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 歴史のある旅館、小売店舗等が存する温泉商業地域であり、今後も現在の用途・環境が維持されるものと予測す る。レジャーの多様化等から繁華性は低下しており、地価水準は、下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層旅館、店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岩室温泉街や弥彦温泉街及びその周辺の商業地域や商住混在地域。需要者の中心は当該地域に地縁を有 する個人事業者や観光関連の小規模法人等である。当該地域は開湯３００年の歴史を有する温泉街であるが、観光業は 低迷しており、土地需要も減退傾向が続いている。取引が少ないことから、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の土地建物を主とする地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できない。比準価格は、現実 の市場における取引価格を基礎として求めたものであり一定の説得力を有するものである。したがって、比準価格を重 視し、不動産の需給動向を考慮し、周辺の公示地価格等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染拡大の収束は見通せないが、 経済活動の正常化は進行しつつある。 レジャーの多様化及び旅行ニーズの変化等か ら観光業を中心に低迷し需要が弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％