別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 新潟西蒲 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区曽根字三ノ町２２５番５外 ②地積 　(㎡) 1,032   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:3.5 店舗 Ｓ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 東8m県道 水道、ガス、下水 越後曽根 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 越後曽根駅東方 600m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧西川町の既成商店街。金融機関以外の集客施設に乏しい。食品スーパー等の郊外進出、商圏人口の縮小、店主 の高齢化等の構造的問題がある。新型コロナの影響は未だ限定的なものの、地価下落はなお継続すると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、狭義では旧西川町の既成商業地域。広義では西蒲区一円の類似地域ないし商住混在地域。需要者の中心 は、地元の店舗経営者。新規の出店需要は弱く、隣地所有者が駐車場確保を目的とするような取引が多い。県内景気は 新型コロナの影響から持ち直しつつあるが、同一需給圏では投資マネーやインバウンドへの依存度が低い分、当該要因 による地価への影響は限定的。市場の中心価格帯は、取引の少なさと規模のばらつきから判定が困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用物件の取得を目的とする取引が殆どである。賃貸市場は未成熟であるので、収益価格は不適用とした。一方、 比準価格の試算においては、やや広域ながらも、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集し、市場の 実態を反映した価格を求めることができた。本件においては代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西蒲 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [152.5] [100.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区では過去５年間で人口減少。直近１２カ 月の着工建築物床面積は前期比増加。市内で も相対的に高い商業地全体の地価下落傾向は 概ね前年並み。 旧西川町の既成商店街。地域要因に格別の変 動はないが、幹線道路沿いの郊外型店舗へ顧 客は流出し、空き店舗も見られる。衰退傾向 が顕著。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％