別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 新潟西蒲 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 -6 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正弘   TEL.

鑑定評価額 6,380,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区和納字三田２４７８番９ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 岩室 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 岩室駅北東方 700m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした既成の住宅団地で、今後も現在の用途・環境が維持されるものと予測する。人口減少や類似他地 域との競合等から需要の弱い状況が続いており、地価水準は、下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西蒲区岩室地域及びその周辺の住宅地域である。需要者は、岩室地域居住の個人や地縁者が中心である 。当該地域は、岩室駅から徒歩圏内にあり、幹線道路へのアクセスも比較的良好なものの、人口減少に伴う需要減や類 似他地域を含む供給過多から地価は弱含みで推移している。取引は規模等も様々で、需要の中心となる価格帯は見い出 しにくいものの、土地は５００～７００万円程度、新築戸建てで２０００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の土地建物を主とする地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できない。比準価格は、現実 の市場における取引価格を基礎として求めたものであり説得力を有するものである。したがって、比準価格を重視し、 代表標準地との検討を踏まえ、不動産の需給動向を考慮し、周辺の公示地価格等との均衡に留意して、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西蒲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [ 97.8] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染拡大の収束は見通せないが、 経済活動の正常化は進行しつつある。 地域要因に大きな変動は認められないが、類 似他地域との競合地を含む供給過多が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％