別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新潟西蒲 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 -5 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　新井　俊一   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙１７３７番７ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6.5m市道 水道、ガス 巻 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅団地「堀山団地」の一角 である。 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ市道 交通 施設 巻駅南西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 巻地区郊外の既成住宅団地であるが、新興分譲地との競合等から需要は弱く、地価は当面下落傾向が続くものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西蒲区内のＪＲ越後線沿線の住宅地で、特にＪＲ「巻」駅を中心とする広域的な住宅地と代替・競争関係 が強く認められる。地元居住者による自己使用目的での需要が中心となっており、外部からの転入は少なめである。取 引は比較的多いが、人口減少や新興住宅地との競合を反映して既成住宅地の地価は弱含みでの推移が続いている。土地 は５００～７００万円程の取引が中心的な価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象地と代替・競争関係にある複数の住宅地の取引事例を基に求められた価格であり、地域における近時の 不動産取引動向を反映して実証的である。収益価格は投資採算性の観点から適用しなかった。一般個人による自己使用 目的での需要が中心となる地域であるので、現実の取引動向を反映して実証的な比準価格を標準とし、代表標準地価格 及び対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西蒲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [ 97.0] [103.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西蒲区は新潟市の区の中でも人口減少率、高 齢化率が高く、地価は弱含みでの推移が続い ている。 巻地区の中心部に隣接する住宅団地で、特に 地域要因に変動はないが、人口減少を反映し て空地、空家が増加しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％