別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 新潟西蒲 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 -2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.

鑑定評価額 7,750,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区スズキ字浜道下２３２番７ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる駅に近い 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 越後曽根 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 越後曽根駅北方 300m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近いものの、街路条件がやや劣る戸建住宅地域。新型コロナの影響は未だ限定的だが、隣接する西区内にも 競合する物件があることや、区内における人口減少の影響もあり、今後も地価は弱含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧西川町において、一般住宅が建ち並ぶ比較的熟成した住宅地域。需要者の中心は、区内に居住・就労 する一般所得層で、外部からの転入は少ない。県内景気は新型コロナの影響から持ち直しつつあるが、同一需給圏では 投資マネーやインバウンドへの依存度が低い分、当該要因による地価への影響は限定的。市場の中心となる価格帯は、 土地が５００万円～８００万円程度、新築の戸建で２，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも散見されるが、利便性等から十分な賃貸需要を見込むことが困難であり、また、自己使用物件の取 得を目的とする取引が殆どであるため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格の試算においては、やや広域なが らも、同一需給圏内の類似地域から一定の信頼性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることが できた。本件においては、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西蒲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [ 94.9] [100.0] 100 26,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区では過去５年間で人口減少・世帯数増加 。直近１２カ月の新設住宅着工戸数は前期比 減少。住宅地全体の地価は弱含みで昨年より 下落率やや拡大。 西川左岸に位置し、西方はＪＲ越後線によっ て画された住宅地域。駅に近く区画が整然と している。地域要因に格別の変動要因はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％