別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟西 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -25 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕   TEL.

鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区北場字立野２０番１外 ②地積 　(㎡) 1,885   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南9m県道、背面道 水道、ガス、下水 寺尾 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   400 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧黒埼町北部に位置する県道 沿いの農家住宅地域　 街 路 南９ｍ県道、背面道 交通 施設 寺尾駅南東方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 付近では工業団地が造成中であるが、当地域は調区内の在来農家集落であり、今後も現状程度で推移するものと 予測する。需要は限定的であり、当面地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区の市街化調整区域に属する住宅地域等。需要者は地元に居住する者やその地縁・血縁を有する者にほ ぼ限定される。人口減少や高齢化、公法上の規制等から農村部の土地取引は低調で、空き家も増加傾向にあるなど総じ て需給は軟調に推移している。宅地の取引は少なく、取引価格も規模等によりまちまちであるため、需要の中心となる 価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主体する農村部の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。比準価格は同 一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので、実証的で信頼 性は高いものと思料する。自己使用目的の取引が支配的な地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 80.4] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある 。新型コロナウイルス感染症の影響も緩和し つつあり、県内景気は持ち直しの動きがみら れる。 地域内に特段の変動は見られないが、調区内 の農家集落であり、需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -10.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％