別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 新潟西 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -24 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正弘   TEL.

鑑定評価額 5,890,000 円  １㎡当たりの価格 9,630 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区神山字屋敷添１２６番５外 ②地積 　(㎡) 612   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 南東4.5m市道 水道 越後赤塚 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   120 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 街路がやや狭隘な平野部の農 家集落 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 越後赤塚駅北西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ農村集落で、特に地域要因に変動はなく、今後も現在の用途・環境が維持されるものと予測 する。少子高齢化や農業従事者の減少などから、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,630 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区郊外の市街化調整区域に属する農家住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人が中心で 、他圏域からの転入はほとんど見られない。圏内の居住者は少子・高齢化が進行しており、需要・供給共に少なく、取 引の市場も限定的である。地価水準は、下落基調～横這いで推移している。農村宅地の取引は少なく、需要の中心とな る価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅地域であり、土地取引は自用目的が主である。周辺に賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していないことか ら収益還元法は適用できない。比準価格は、地域的特性の類似した取引事例を採用して判定したものであり、市場性を 反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [115.1] [100.0] 100 9,560  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,630 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染拡大の収束は見通せないが、 経済活動の正常化は進行しつつある。 高齢化等により土地需要は低下しているが、 既存集落区域内におけるミニ分譲の影響も見 られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％