別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 新潟西 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -23 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岸本　卓也   TEL.

鑑定評価額 9,670,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区笠木字堤３１６１番 ②地積 　(㎡) 879   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅も見られる住宅 地域 北3.6m市道、背面道 水道、下水 内野 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西川沿いに形成された農家住 宅地域 街 路 ３．６ｍ市道 交通 施設 内野駅南方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新潟市西区の郊外に農家住宅が建ち並ぶ既存の農村集落で、今後も同様の状況で推移するものと予測する。少子 高齢化や農業従事者の減少などから、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区郊外の市街化調整区域内に存する農家住宅地域。需要者は地縁関係者に限られ、他圏域からの転入 はほとんど見られない。交通接近条件に劣り、高齢化も進行しており、不動産の需要は乏しく、取引の市場も先細り傾 向にある。農村宅地に対する地域の取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成の農家集落であり、貸家等の収益物件は皆無で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった 。土地取引は自用目的が支配的であることから市場性を反映した比準価格を標準に、標準宅地相互間の価格均衡に留意 して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルスの影響も一部にはあるがワク チン効果で回復基調にある。農村部の取引は 全般に停滞気味である。 農家集落地域で、地域住民の高齢化や若年層 の農業離れなどにより土地需要は弱含みの状 態である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％