別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟西 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -20 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕   TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区大野町９４２番１２外 ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 小針 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧黒埼町の中心部に位置する 住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 小針駅南東方 6.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ熟成した住宅地域であり、今後も現状維持程度で推移するものと予測するが、街路条件が劣ることから当面 地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区のうち黒埼地区を中心とする住宅地域。需要者は新潟市内に居住する一次取得者が中心である。需給 バランスが大きく崩れるような大規模な宅地供給はなく需給は比較的安定しているが、各所で小規模な宅地分譲が継続 的に行われており、利便性・住環境による選別化が進むなか、これら要因を反映して地価動向にはバラツキが見られる 。土地は１０００万円前後、新築戸建は総額で２５００万円程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域であり、市場性のある賃貸住宅の想定が困難なため収益価格の試算は断念した。比準価 格は同一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので、実証的 で信頼性は高いものと思料する。居住の快適性を重視して価格が形成されている地域であることから、市場の実態を反 映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,400 円／㎡ [100.5] 100 100 [105.0] 100 [123.1] [104.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある 。新型コロナウイルス感染症の影響も緩和し つつあり、県内景気は持ち直しの動きがみら れる。 土地価格に値頃感はあるが、街路条件の劣る 地域であり、周辺の分譲地や新興住宅地との 競合等から需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％