別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 新潟西 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -18 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 57,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区坂井字村上６５０番６外 ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 新潟大学前 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年頃に開発された既 存住宅団地であるが、近年周 辺での宅地造成が活発。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 新潟大学前駅南方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農家集落的な環境が依然残るものの、近隣地域に似た開発団地が今後も拡がると予測。西区においては 、新型コロナ禍でも住環境と利便性ともに優れるエリアでは地価の上昇地点がある。総体的には横這い傾向。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市西区の新川右岸で、かつ西川に沿って形成された開発団地内の住宅地域一円。需要者の中心は、 市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入もある。区内では中古物件のほか、完了間もない土地区画整 理事業より旺盛な供給があるが、新型コロナ禍でも市況は概ね安定的。市場の中心価格帯は、土地で１，０００万円程 度、新築戸建物件で３，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸物件も存するが、自己使用物件の取得を目的とする取引が主流である。標準地においては環境・行政条件 等を勘案し、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格の試算においては、近隣地域を含む同一需給圏内の類似地 域から信頼性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては代表標準地 との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [114.0] [100.0] 100 57,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区では過去５年間で人口減少・世帯数増加 。直近１２カ月の新設住宅着工戸数は前期比 減少。住宅地全体の地価は、昨年の微下落か ら微上昇へ。 西坂井団地内の住宅地域。周辺では宅地造成 による新規供給が旺盛で、令和２年に新通つ ばさ小学校が分離新設。地価上昇を裏付ける 高額事例も多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％