別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟西 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -15 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区浦山４丁目１４３６番３５４ ｢浦山４－１２－３３｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東3.5m市道 水道、ガス、下水 青山 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 北方向き下がりの傾斜地で、 街路条件に劣る住宅地域 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 青山駅北方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、特に変動要因は認められず、現状を維持して推移するものと予測される。街 路条件の劣る住宅地域への選好性は弱いが底値感もあることから、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区のうちＪＲ越後線小針駅から青山駅界隈の住宅地域一円。需要者は市内在住の一次取得者が中心で、 地区外からの転入者は比較的少ない。ミニ開発された宅地分譲の需要は堅調であるが、一方で街路条件に劣る既成住宅 地への需要は低調な状況が続いている。土地のみの取引は６００～１０００万円前後、新築の戸建住宅は２５００万円 までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、信頼性の高い事例を調整して価格決定しており、実証的で説得力ある価格が得られた。一方、周辺にはア パート等の収益物件が見られるものの、需要者は持家取得希望者が大半で自用目的の取引が中心であり、さらに画地規 模が小さく投資採算性のある賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法は適用しなかった。よって、市場の実態を反 映した比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [214.5] [101.0] 100 49,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減であるが、世帯数は微増の 傾向にある。土地取引件数及び新設住宅着工 戸数は前年とほぼ同水準にある。 道路状況の劣る住宅地の相対的地位は低下し ているが、中心部に近いことから、前年並み の地価水準を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +95.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％