別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 新潟西 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -14 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正弘   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区寺尾上５丁目１９２番９外 ｢寺尾上５－１－９｣ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ緩傾斜地の住 宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 寺尾 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ越後線に近く街路条件が やや劣る住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 寺尾駅南西方 900m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状の用途を維持すると予測する。街路条件の劣る傾斜地の住 宅地域であり、景気の停滞期には需要の縮小が懸念される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新潟市西区西部・南部の住宅地域である。需要者の中心は圏内に地縁を有する個人であり、圏外からの転 入も見られる。周辺の幹線沿いに店舗等の商業施設が多く見られるなど利便性は高い地域であるが、街路条件がやや劣 ること等から、地価は微下落で推移している。土地は１０００～１５００万円、新築戸建物件は２５００～３５００万 円程度が需要の中心価格帯と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅の利用が中心の、街路条件がやや劣る地域である。周辺にはアパートも見られるが土地価格に見合う賃 料水準が形成されておらず、事業収支等の観点から合理的な収益建物の想定が困難であり、収益還元法は適用できない 。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力を有するものであることから、比準価格を重視し、代 表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [141.0] [103.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染拡大の収束は見通せないが、 経済活動の正常化は進行しつつある。 街路条件の劣る地域であり、需要の縮小が懸 念される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％