別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 新潟西 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -13 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岸本　卓也   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 71,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区寺尾台２丁目８１１番２６ ｢寺尾台２－１－３４｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 寺尾 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 主要幹線道路（西大通り）北 西側背後の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 寺尾駅北東方 950m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、特に変動要因も認められないが、高台の閑静な住宅地域で安定的な土地需要 が見込まれ、地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区のうち寺尾駅・小針駅界隈でＪＲ越後線北側の住宅地域全般である。需要者は市内在住の一次取得者 が中心で地区外からの転入者も見られる。既存の建付地・更地及び不動産業者等による宅地分譲が持続的に行われてお り新規分譲地の需要は堅調である。一方で街路条件に劣る既成住宅地域への需要は低調な状況が続いている。土地のみ の取引は６００～１，０００万円前後、新築の戸建住宅は２，０００～２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性を有する取引事例を収集しえた。一方、周辺にはアパート等の収益物件が見 られるものの、需要者は持家取得希望者が大半で自用目的の取引が中心であり、さらに画地規模が小さく、事業収支の 観点からも収益物件の想定は非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。よって、市場の需給の実態を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [148.0] [101.0] 100 71,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルスの影響も一部にはあるがワク チン効果で回復基調にある。農村部の取引は 全般に停滞気味である。 地域要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％