別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 新潟西 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -7 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区大学南２丁目７２番１６ ｢大学南２－９－８｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が密集する 傾斜地の住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 内野 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 新潟大学近くの街路条件が劣 る既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 内野駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 南東向き緩傾斜地に形成された一般住宅を主とする住宅地域。今後とも現状維持を予測。西区においては、新型 コロナ禍でも住環境と利便性ともに優れるエリアでは地価の上昇地点があるが、総じて横這い傾向。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市西区の新川右岸で、ＪＲ新潟大学駅ないし内野駅を最寄りとする既成住宅地域一円。需要者の中 心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入もある。区内では中古物件のほか、完了間もない土地 区画整理事業より旺盛な供給があるが、新型コロナ禍でも市況は概ね安定的。市場の中心となる価格帯は、土地で５０ ０～１，０００万円、新築戸建物件で２，０００～２，５００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には学生向けアパートが見られるが、自己使用物件の取得を目的とする取引が主流。標準地においては街路・画地 条件等を勘案し、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域から信頼 性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては代表標準地との検討を 踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [100.6] [103.0] 100 38,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区では過去５年間で人口減少・世帯数増加 。直近１２カ月の新設住宅着工戸数は前期比 減少。住宅地全体の地価は、昨年の微下落か ら微上昇へ。 新潟大学とＪＲ越後線とに南北を挟まれた住 宅地域。地域要因に格別の変動はない。街路 条件等もあって地価上昇を裏付けるような取 引には乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％