別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 新潟西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -6 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正弘   TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区新中浜４丁目３番８ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 内野西が丘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地郊外の区画整然とした 住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 内野西が丘駅西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ新潟市西区郊外の住宅地域で、今後も現在の用途を維持するものと予測する。コロナ禍の景 気の悪化により、地価水準の動向は先行き不透明である。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区西部の住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住する一次取得者で、周辺市町村からの流入も見 られる。五十嵐中島の小規模分譲地や内野西が丘駅周辺の分譲地と競合し、街路等の条件の劣る地域の選好性は低いが 、区画整然とした住宅地の需要は堅調に推移していた。取引の中心価格帯は、土地は５００～８００万円程度、新築戸 建物件で２０００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域周辺には在来地主によるアパート等も見られるが、自用の土地建物を主とする地域であり、土地価格に見合った賃 料水準が形成されておらず、収益還元法は適用できない。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代 表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [136.4] [100.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染拡大の収束は見通せないが、 経済活動の正常化は進行しつつある。 区画整然とした市街地外周部の住宅地域にお いて需要は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％