別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区東青山１丁目１８番９ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 青山 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型店やＢＲＴ青山バス停に 近く利便性の高い住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 青山駅南方 800m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特に大きな変動要因はなく今後も現状維持程度で推移すると予測する。市 場での人気の高い地域であり当面地価は底堅く推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は信濃川及び関屋分水路以西の青山、小針地区を中心とする住宅地域。需要者は新潟市内に居住する一次取 得者が中心である。需給バランスが大きく崩れるような大規模な宅地供給はなく需給は比較的安定している。ミニ分譲 などの供給も総じて少なく、利便性・住環境による選別化が進む中、これら要因に優る住宅地に対し需要は比較的堅調 に推移している。土地は１５００～２０００万円程度、新築戸建は総額３５００万円程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域であり、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難なため収益価格の試算は断念した 。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので 、実証的で信頼性は高いものと思料する。居住の快適性を重視して価格が形成されている地域であることから、市場の 実態を反映した比準価格を採用し、一般的要因の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西（県） -14               　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある 。新型コロナウイルス感染症の影響も緩和し つつあり、県内景気は持ち直しの動きがみら れる。 西区における良質な住宅地域として市場での 人気は高く、需給は概ね均衡している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％