別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟南 -3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　伸二   TEL.

鑑定評価額 2,560,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市南区新生町１丁目１０９７番３３ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス 矢代田 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 南区郊外に開発された中規模 住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 矢代田駅西方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ熟成した住宅地域であり、大きな変動要因もなく、現環境を維持しながら推移すると予測する。利便性が劣 る郊外の住宅地域であるが、中心部の分譲地と比べて値頃感もあり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は南区郊外の調整区域内に開発された住宅地域であり、需要者は区内の平均的所得水準の一次取得者であ るが、分家住宅等の一定の地縁を有する個人が中心である。中心部から遠く利便性は劣るが、地域内は区画整然とした 団地を形成しており、中心部の新興分譲地と比べて値頃感があることから、地価は安定的に推移している。市場の中心 的価格帯は、土地のみの取引で２００万円～５００万円程度が需要の中心であり、新築の戸建住宅は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及び周辺にはアパート等の収益物件は皆無であり、賃貸市場が未成熟のため収益価格は求め得なかった。市 場においては、過去の取引実績等により現在の地価水準が形成されていると判断されることから、実際の市場で取引さ れた事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。よって当該比準価格を標準 とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [228.8] [100.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の人口は減少が続いており、世帯数は微 増傾向にある。土地取引件数は増加している が、新設住宅着工戸はやや減少している。 既成住宅地域として概ね熟成しており、地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +30.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％