別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新潟秋葉 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 5-4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区滝谷町６０５３番２ ｢滝谷町２－７｣ ②地積 　(㎡) 946   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3 事務所兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、事業所 等が混在する県道沿 いの地域 南西14m県道 水道、ガス、下水 東新津 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の沿道型施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 東新津駅北西方 350m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに事業所、店舗等が見られる地域であるが、背後人口や交通量の増加は見込めず、需要はやや低調であ り、地価も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の沿道型施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秋葉区を中心に周辺市域も含む路線商業地域、商住混在地域等。需要者は地元の法人、事業者が中心で ある。秋葉区内の路線商業地域は、新津駅西口方面の幹線道路などを中心にスーパーマーケット等の出店が見られ、競 争が激化しているものの、背後人口や交通量の増加が見込めない地域に対する需要は弱含みである。商業地の取引件数 は少なく、取引規模などの個別性も様々であるため、取引の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は秋葉区及び五泉市の路線商業地等の取引事例を採用し、適切に補修正、要因比較を行って試算しており、規 範性は高い。一方、近隣地域及びその周辺は、自用の店舗、事業所等が混在する地域であり、賃貸事例は見出せず、賃 貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できない。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 5-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [169.0] [100.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症によ る影響などから、一部で依然として厳しい状 況にあるが、持ち直しつつある。 地域要因の大きな変動は無いが、現状では背 後人口や交通量の増加は見込めず、弱含みの 状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％