別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟秋葉 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区小須戸字町浦３６２７番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗に住宅が介 在する商業地域 東11m県道 水道、ガス、下水 矢代田 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗、住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧小須戸町を代表する中心商 業地 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 矢代田駅西方 3.0km 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 かつて舟運の川港として発展した、江戸時代から続く歴史のある商店街であるが、周辺地域の人口減と高齢化か ら郊外型大型店等への顧客流出が続いており、今後も地価下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建の店舗併用住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秋葉区内の既成商業地のほか、店舗介在の混在地を含む。主要な需要者は地元の店舗経営者等であるが 、隣接者等の地縁的関係者が多いと思料される。店舗経営者、地域住民の高齢化、商業地の広域化に伴う顧客の流出等 により、需要は低迷している。背後の住宅地との価格も接近しているが、今後も下落基調は継続すると予測する。画地 規模にばらつきが見られるなど個別性が強いほか、取引自体が少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地であるが、収益価格については、自己所有の店舗が主であり、賃貸借の慣行がほとんど見られず、賃貸市場が成 熟していないため、収益還元法は非適用とした。一方、近年の商業地取引の事情から、事例収集の範囲をやや拡大して 求めたものの、比準価格については各種要因比較も適切で、主たる需要者の行動にも合致し、信頼性が高いと判断。以 上より比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [224.5] [100.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は微減傾向にとどまるが、低金 利政策の継続等を受け、土地取引件数は前年 より増加傾向にある。 住宅地との価格接近も見られるが、人口減と 、間口狭小奥行長大の地形から、住宅地とし ての需要も低い。 特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +30.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％