別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟秋葉 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -16 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　伸二   TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区秋葉１丁目３６５４番１５ ｢秋葉１－２７－２４｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ丘陵地高台の 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 新津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵の住宅地 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新津駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　ほぼ熟成した既成住宅地域であり、現環境を維持しながら推移するものと予測する。傾斜のある狭幅員の街路 が中心であるため選好性に劣り、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建て程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は秋葉区の中心部近郊に位置する既成住宅地域である。需要者は区内の平均的所得水準の一次取得者であ り、外部からの流入は少ない。中心部からの接近性は良好であるが、北側傾斜地で街路条件も著しく劣ることから需要 は弱く、地価は下落傾向で推移している。市場の中心的価格帯は、土地のみの取引で３００万円～５００万円程度が需 要の中心で、新築の戸建住宅は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及び周辺にはアパート等の収益物件は皆無であり、賃貸市場が未成熟のため収益価格は求め得なかった。市 場においては、過去の取引実績等により現在の地価水準が形成されていると判断されることから、実際の市場で取引さ れた事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。よって当該比準価格を標準 とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [213.7] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は僅かに減少し、世帯数は微増 傾向にある。土地取引件数は増加しているが 、新設住宅着工戸は減少している。 既成住宅地域として概ね熟成しており、地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +85.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％