別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟秋葉 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -11 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区結字内畑１７５番１外 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 荻川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅も見られる能代川左 岸の集落地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 荻川駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 能代川下流左岸に形成された既成住宅地で、集落地域としての趣が残るが、今後は一般住宅が増えていくと予測 する。信越線駅周辺開発に伴う近隣地域への宅地需要の増加から、地価は強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋葉区の旧新津市を中心とした住宅地域である。集落地域の趣が残ることから需要者は地縁者が中心とな るが、ミニ開発の分譲も盛んで、外部からの流入も認められる。結小学校が近くに位置し、秋葉区北部、とりわけ信越 線駅周辺に宅地が多数供給され、利便性が増していることもあり、業者の開発意欲も強く、地価は強含みで推移してい る。土地は６００～１１００万円程度が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落の色彩も濃い既成住宅地であり、賃貸の実需もなく経済合理性に見合う収益建物の想定が困難であるため収益 還元法は非適用とした。一方、比準価格については、自己利用目的の取引が主で、多数の信頼性のある取引事例を収集 し得たことから信頼性が高いと判断される。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [152.0] [102.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は微減傾向にとどまるが、低金 利政策の継続等を受け、土地取引件数は前年 より増加傾向にある。 秋葉区北部の宅地開発の影響から、近隣地域 周辺も画地規模の小さな分譲地が多く見られ 、地価はこれらの影響を受けている。 特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％