別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新潟秋葉 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -10 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 8,230,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区新津本町３丁目３３１５番１ ｢新津本町３－１９－１０｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか学校 等も見られる既成住 宅地域 北4.5m市道、東側道 水道、ガス、下水 新津 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 新津地区中心市街地に存する 既成住宅地域 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 新津駅南方 750m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の既成住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移するものと予測する。地価水準は、新興住宅 地域との競合により横ばい又は微下落で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市秋葉区中心市街地周辺の住宅地域等。需要者は区内居住者を中心とするが、地縁、血縁を有する 個人が多い。新津駅西口方面の利便性良好な新興住宅地域に対する需要は堅調である。一方、駅東口方面の既成住宅地 域に対する選好性は相対的に劣るものの、値頃感もあって地価は横ばい又は微下落で推移している。需要の中心となる 価格帯は、土地は総額６００万円～１０００万円前後、建売物件で総額２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、かつ事業収支等の観点から安定的な賃貸物件を想定できない ため、収益還元法は適用できない。当該地域は、利便性、快適性を重視する住宅地域であり、過去の取引価格の水準を 指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部で依然として厳しい状況にあ るものの、持ち直しつつある。秋葉区の人口 は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にある。 中心市街地に位置し、利便性は良好であるが 、街路条件等に劣るため、選好性に劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％