別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟秋葉 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -6 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区小須戸字町浦３４７３番１ ②地積 　(㎡) 309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 北西9m市道、背面道 水道、ガス、下水 矢代田 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小須戸中心部から北へ延びる 主要市道沿いに形成された既 成住宅地域 街 路 基準方位北、９ｍ市 道、背面道 交通 施設 矢代田駅北西方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗併用住宅も見られる地域であるが、商業性は乏しく、今後も専用住宅としての土地利用が進むと予測される 。旧来からの地域であるため需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋葉区のうち小須戸地区を中心とする住宅地域。需要者は同地区内に居住する者が中心である。需給バラ ンスが大きく崩れるような大規模な宅地供給はないが、各所で小規模な宅地分譲が継続的に行われており、利便性・住 環境による選別化が進むなか、これら要因を反映して既存住宅地の地価は総じて弱含みで推移している。土地は３００ ～７００万円程度が取引の中心であり、新築戸建は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用物件が殆どを占める既成住宅地域であり、市場性のある賃貸住宅の想定が困難なため収益価格の試算は断念した。 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので、 実証的で信頼性は高いものと思料する。自己使用目的の取引が支配的な地域であることから、市場の実態を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [127.4] [100.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向にあ る。新型コロナウイルス感染症の影響緩和に より県内景気は持ち直しの動きがみられる。 画地配置等の劣る旧来からの地域であり、市 場での選好性は低く、地価は下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％