別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟秋葉 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区山谷町１丁目３５番１ ｢山谷町１－１０－２０｣ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 南3.7m市道 水道、ガス、下水 新津 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 新津駅西口の既成住宅地域 街 路 基準方位北、３．７ ｍ市道 交通 施設 新津駅南方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地で、街路条件はやや劣るが、利便性の高い住宅地域として、今後も現状のまま推移していく地 域と予測される。周辺にミニ開発も散見されており、地価は横ばいから上昇の気配をみせている。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧新津市中心部周辺の住宅地域である。需要者は秋葉区を中心とした近郊の３０代～４０代の一次取得者 等であるが、既存住宅地域であり、地縁者が中心になると想定される。秋葉区は北部を中心に区画整理事業、不動産業 者による開発が行われ、そちらに需要が奪われている状況が続いているが、価格調整が進み、利便性の高い既成住宅地 については、地価は横ばいから強含みに推移している。土地は７００～１２００万円が中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 街路条件の劣る既成住宅地域であり、投資に見合う収益が得られず、実効性に欠けるため収益還元法は適用しなかった 。したがって、比準価格のみの試算となったが、主要な需要者は居宅の敷地として利用するエンドユーザーであり、彼 らの合理的な市場行動を反映した比準価格は規範性の高いものである。したがって、比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [103.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は微減傾向にとどまるが、低金 利政策の継続等を受け、土地取引件数は前年 より増加傾向にある。 周辺に新店舗がオープンするなど利便性を増 し、住宅の建設も見られるなど堅調な需要が 認められる。 特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％