別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟江南 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟江南 9-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 55,900,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市江南区亀田大月２丁目４６６番１外 ｢亀田大月２－５－３８｣ ②地積 　(㎡) 1,989   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 工場、営業所等が建 ち並ぶ県道背後の工 業地域 北東7m市道 水道、下水 亀田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南   180 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  71.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に近い工業地 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 亀田駅北西方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の工業地域であり、利便性の向上とともに、住宅地などの多様な用途への移行も見られるが、当面は現 状のまま推移すると予測する。工業用地不足に加え、用途の多様性を反映して地価は強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市及び周辺市町村の工業地域と判定した。需要者は、新潟県内外の中小工場経営者、物流業者等が 想定される。工業地の一部には新型ウィルス感染症の影響も若干見られるところもあるが、物流施設を中心に工場用地 不足が顕在化していること。さらに、中心部にもほど近く、多様な用途も見込めることから底堅い需要があり、地価は 強含みで推移している。取引される土地は画地規模等が様々であり、取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の工場、事業所等が主であり、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法は非適用とした。一方、取引事例 比較法については、江南区の取引時点の新しい工業地の取引事例を採用しており、各種要因比較も適切で、主要な需要 者の合理的な市場行動を反映した比準価格は規範性の高いものであると判断した。したがって、比準価格を採用し、ほ かの公示地との価格の均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 江南区の人口はやや微減傾向にあるが、土地 取引件数に変化は見られず、株価の上昇や低 金利政策の継続を受け、取引価格に影響は見 られない。 江南区で造成された工業地の販売も好調で、 物流用地の不足と、用途の多様性から需要は 堅調である。 特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％