別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新潟江南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟江南 9-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 73,800,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市江南区曙町３丁目４８７番３外 ｢曙町３－９－１５｣ ②地積 　(㎡) 3,089   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 中規模工場等の建ち 並ぶ県道背後の工業 地域 東8m市道 水道、下水 亀田 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   250 ｍ、南   120 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 亀田駅南東方 2.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道４９号や高速道インターチェンジへの連続性等の交通アクセスに優れており、今後も現在の用途が維持され ると予測する。地価水準は市内の工業用地不足を反映して、強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市及び周辺市町村に立地する工業地域と認められる。需要者は、新潟県内の中小工場事業者、物流 業者等が中心である。新潟市内にて工業用地不足が顕在化しており、幹線道路、高速道路への連続性が良好な工業地域 では、地価も強含みで推移している。工業地の取引は画地規模等が様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出せ ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新潟市内の工業地の取引事例を採用し、地域性及び個別性を考慮した適切な補修正、要因比較により市場性を反映した 比準価格が試算された。一方、自己所有の工場、事業所等が大半を占める地域であり、賃貸市場が形成されていないこ とから、収益還元法は適用できない。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟江南 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,400 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [117.2] [100.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部で依然として厳しい状況にあ るものの、持ち直しつつある。新潟市では、 工業地不足から新たな工業団地の開発が進め られている。 交通アクセスに優れていること、市内の工業 用地が不足していること等を反映して需要は 堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％