別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新潟江南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟江南 -13 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　松田　光市   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市江南区小杉２丁目１６９番 ｢小杉２－３－６｣ ②地積 　(㎡) 1,014   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に一 般住宅も混在する住 宅地域 西5.3m市道、背面道 水道、下水 亀田 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 開発条例適用区域の集落地域 。 街 路 ５．３ｍ市道、二方 路 交通 施設 亀田駅東方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅を中心とする地域であり、特に変化は見込めず、今後も現状のままの推移が続くと 予測される。宅地需要は低く、地価は弱含みである。 (3)最有効使用の判定 ２階建て程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市江南区及びその周辺にわたる市街化調整区域内の農家集落又は既成住宅地域である。需要者の中 心は当該地域に地縁性を有する者であり、転入者は少ない。地縁的選好性が強い地域であり需要は弱含みである。不動 産取引も少なく、取引された事例も特殊な事情を含むものが多く、画地規模も様々である。よって、中心となる価格帯 は、正確に把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自己使用目的の取引がほとんどであり、賃貸物件は皆無である。したがって、収益還元法を適用せず取 引事例比較法のみを適用した。市街化調整区域内の不動産取引が希少であるため広範囲にわたる取引事例を採用した。 地域格差が生じているものの、再度検証の結果、適切に補修正できたものと思料する。よって、比準価格を採用し、代 表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟江南 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,600 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [180.0] [100.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種支援策で一部業種で改善は見られるが、 原材料の高騰等で景気は厳しい状況にある。 江南区の人口は微減傾向にあるが、世帯数は 微増傾向にある。 地域要因に変動は認められない。開発条例適 用区域の集落地内の宅地需要は高まっている が、利便性に劣る地域では、宅地需要は低迷 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +25.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％