鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新潟中央 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公６６ -30	新潟市中央区		更地	（　）	不整形	南西21m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	４公６６ -18	新潟市中央区		底地	（　）	ほぼ台形	東30m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	３調６６ -14	新潟市中央区		底地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	３調３０ -16	新潟市中央区		建付地	（　）	長方形	北西22m県道、南西5.8m、角地		準工 (70,200)
e	３調４９ -23	新潟市中央区		底地	（　）	不整形	南16m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,947	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	122,039	100 [ 105.0]	116,228	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 103,367	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	111,201	100 [ 105.0]	105,906		106,000
c	(　 ) 110,910	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,685	100 [ 108.2]	104,145		104,000
d	(　 ) 152,940	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	158,150	100 [ 130.0]	121,654		122,000
e	(　 71,085) 101,550	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	111,132	100 [ 99.8]	111,355		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

新潟中央 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,600,779	12,019,450	40,581,329	31,015,600	9,565,729	（　0.9453） 9,042,484	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	173,893,923 円　　　　（　 82,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新潟中央 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
	820.00	Ｓ3	2,460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	2,108 ㎡	56.0 m x 40.5 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的建物規模、使用容積率を考慮のうえ、１階店舗、２～３階を事務所、各階部分貸しを想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	820.00	80.0	656.00	2,642	1,733,152	6.0	10,398,912
							0.0	0
2～ 3	事務所	820.00	90.0	738.00	1,982	1,462,716	3.0	4,388,148
							0.0	0
～

～

～

計		2,460.00	86.7	2,132.00		4,658,584		19,175,208
								0

⑨年額支払賃料	4,658,584 円　×　12ヶ月　＝　 55,903,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保する。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,903,008 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,558,641 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,424,367 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,175,208 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 176,412 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,600,779 円　　　　（　 24,953 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収６６　　　　-7	2,185 ( 2,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	2,483	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,655 円/㎡　月額支払賃料（　 2,642 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公収６６　　　　-8	2,543 ( 2,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,826
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新潟中央 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,090,000 円	418,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,849,150 円	56,983,008　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,821,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,213,400 円	418,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	627,000 円	418,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	418,000 円	418,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,019,450 円　（　　　　　　 5,702 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	418,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 2,460.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,015,600 円（　　　　　 14,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,600,779 円
②総費用	12,019,450 円
③純収益　①－②	40,581,329 円
④建物等に帰属する純収益	31,015,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,565,729 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,042,484 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,893,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
新潟中央 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新潟中央 5-19

新潟県

新潟第１

氏名

不動産鑑定士　中村　真規

TEL.

鑑定評価額

226,000,000 円

１㎡当たりの価格

107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	84,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新潟市中央区弁天橋通３丁目８５６番１外｢弁天橋通３－１－１５｣				②地積　(㎡)	2,108 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1.5:1	事務所Ｓ2	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	西30m市道	水道、ガス、下水	新潟 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 120 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ新潟駅南口から続く、自
動車通行量の多い弁天線沿い
の路線商業地域

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

新潟駅南方

2.7km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

新潟市中心部に近い路線商業地域として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予想する。自動車通行量
・背後人口とも多い地域にあることから企業の出店意欲は強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね中央区に位置する沿道型施設を中心とした路線商業地域。需要者は県内外の資本力のある法人や不動
産会社、投資家が想定される。新型コロナウイルス感染症の影響から、飲食業界を中心に先行きは未だ不透明であるも
のの、ＪＲ新潟駅南口から続く幹線道路沿いに位置し、自動車通行量・背後地住民とも多いことから需要は堅調である
。業種や画地規模により取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法による比準価格、及び収益還元法による収益価格を求めた。商業地にあっては収益価格を重視すべきで
あるが、収益還元法で適用される各種数値には想定要素が多く、また主として賃料の遅効性により、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていないことから収益価格はやや低位に試算された。したがって市場性を反映した比準価格を重視
し収益価格も比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新潟中央 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[110.3]

[100.0]
100

106,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区は人口は微減から横ばい傾向にある。
土地取引件数は、令和２年は前年よりも増加
したが、令和３年は前年をやや下回るペース
で推移している。

ＪＲ新潟駅から続く路線商業地では、新型コ
ロナ以降も土地取引が比較的活発に行われて
おり、高値の不動産取引も見受けられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

新潟中央 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公６６ -18	新潟市中央区		底地	（　）	ほぼ台形	東30m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	３調６６ -14	新潟市中央区		底地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	３調６６ -13	新潟市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	３調３０ -1	新潟市中央区		底地	（　）	ほぼ台形	北西13m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,367	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	111,201	100 [ 100.0]	111,201	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 110,910	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,685	100 [ 105.0]	107,319		107,000
c	(　 ) 70,979	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	89,206	100 [ 81.0]	110,131		110,000
d	(　 54,730) 78,186	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	80,604	100 [ 75.0]	107,472		107,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 109,000 円／㎡]

新潟中央 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			商業地として熟成しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,997,019	8,002,043	29,994,976	20,776,000	9,218,976	（　0.9453） 8,714,698	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	167,590,346 円　　　　（　 79,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新潟中央 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	820.00	Ｓ3	1,640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	2,108 ㎡	56.0 m x 40.5 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（部分貸し）、２～３階事務所（部分貸し）、屋外駐車場４０台分を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	820.00	85.0	697.00	2,736	1,906,992	3.0	5,720,976
							0.0	0
2～ 3	事務所	820.00	90.0	738.00	2,326	1,716,588	3.0	5,149,764
							0.0	0
～

～

～

計		1,640.00	90.0	1,476.00		3,433,176		10,299,528
								0

⑨年額支払賃料	3,433,176 円　×　12ヶ月　＝　 41,198,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,476.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 40 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,198,112 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,295,849 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,902,263 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,299,528 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,756 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,997,019 円　　　　（　 18,025 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収５２　　　　-17	2,224 ( 2,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,926	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,743 円/㎡　月額支払賃料（　 2,736 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公収５２　　　　-14	2,153 ( 2,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	2,559
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新潟中央 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,400,000 円	280,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,235,943 円	41,198,112　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,843,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,822,400 円	280,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	420,000 円	280,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	280,000 円	280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,002,043 円　（　　　　　　 3,796 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	280,000,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 1,640.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,776,000 円（　　　　　 9,856 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,997,019 円
②総費用	8,002,043 円
③純収益　①－②	29,994,976 円
④建物等に帰属する純収益	20,776,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,218,976 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,714,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,134 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,590,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,500 円／㎡）