鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新潟中央 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公７６ -47	新潟市中央区		建付地	（　）	長方形	南東22m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	３調６０ -3	新潟市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西22m市道、中間画地		商業 (90,600)
c	３調６０ -1	新潟市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、南西3m、角地		商業 (90,400)
d	３調４９ -1	新潟市中央区		底地	（　）	長方形	北西21.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	３調６０ -10	新潟市中央区		建付地	（　）	長方形	西12m市道、東3m、二方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,757	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	154,854	100 [ 72.0]	215,075	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	226,000
b	(　 ) 200,462	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	237,389	100 [ 107.8]	220,212		231,000
c	(　 ) 147,390	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 103.0]	152,231	100 [ 70.6]	215,625		226,000
d	(　 154,154) 154,154	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,154	100 [ 70.6]	218,348		229,000
e	(　 ) 103,698	100 [ 80.0]	[ 97.2] 100	100 [ 98.0]	100 [ 92.7]	138,689	100 [ 62.1]	223,332		234,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	売急ぎ	％／月 -0.20	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 228,000 円／㎡]

新潟中央 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	92,915,734	31,926,574	60,989,160	53,275,600	7,713,560	（　0.9210） 7,104,189	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	136,619,019 円　　　　（　 183,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新潟中央 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	570.00	Ｓ6	3,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	746 ㎡	33.6 m x 21.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用容積率を考慮して、各階部分貸しの６階建事務所ビル（タワーパーキング併設）を想定。

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

同種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	570.00	68.0	387.60	3,781	1,465,516	6.0	8,793,096
							0.0	0
2～ 6	事務所	510.00	85.0	433.50	3,033	1,314,806	3.0	3,944,418
							0.0	0
～

～

～

計		3,120.00	81.9	2,555.10		8,039,546		28,515,186
								0

⑨年額支払賃料	8,039,546 円　×　12ヶ月　＝　 96,474,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,555.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	96,474,552 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 6,480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 10,295,455 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	92,659,097 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,515,186 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 256,637 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	92,915,734 円　　　　（　 124,552 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収６０　　　　-5	3,010 ( 3,002)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,053	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,041 円/㎡　月額支払賃料（　 3,033 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４公収６０　　　　-6	2,901 ( 2,896)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,029
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新潟中央 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,710,000 円	742,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	17,502,274 円	102,954,552　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,380,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,479,300 円	742,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	1,113,000 円	742,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	742,000 円	742,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,926,574 円　（　　　　　　 42,797 円／㎡）　　（経費率　　 34.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9210

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	742,000,000 円	設計監理料率　 231,000 円／㎡　×　 3,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,275,600 円（　　　　　 71,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	92,915,734 円
②総費用	31,926,574 円
③純収益　①－②	60,989,160 円
④建物等に帰属する純収益	53,275,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,713,560 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,104,189 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,523 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,619,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
新潟中央 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新潟中央 5-14

新潟県

新潟第１

氏名

不動産鑑定士　滝澤　真史

TEL.

鑑定評価額

166,000,000 円

１㎡当たりの価格

222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新潟市中央区花町２０６９番				②地積　(㎡)	746 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	台形 1.5:1	事務所ＳＲＣ9	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南27m国道、北西側道	水道、ガス、下水	新潟 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

信濃川に架かる萬代橋西詰付
近に位置する商業地域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

新潟駅北西方

1.5km

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

古町地区を横断するメインストリート「柾谷小路」に沿ったオフィス街。地域一番の繁華街「古町十字路」から
やや距離があることや、新型コロナによるテレワークの普及等も事務所需要の回復を遅らすことが予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は古町地区の既成商業地域一円。需要者の中心は資本力を有する県内外の法人企業、地元不動産業者。近年
、低金利等を背景に、市中心部の商業地域では、地価の上昇基調が定着したが、新型コロナの感染拡大がこれに水を差
した観がある。飲食店の比重が高い古町地区は、新潟駅周辺や万代地区に比較し、景気持ち直しの動きが鈍く、高額物
件取引が減少。なお、取引事例に係る画地規模は多様で、市場の中心価格帯の判定は困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域から、信頼性のある事例を収集できたので、市場の実態を反映し
た規範性が認められる。一方、収益価格は、近隣地域周辺における賃貸市場の実情を考慮すると、その前提となる適正
賃料及び空室率等の把握に当たり流動的な要素が多く、結果、ややその精度を欠く嫌いがある。本件では、代表標準地
との検討を踏まえて比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新潟中央 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 540,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[257.5]

[105.0]
100

220,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区では過去５年間で人口減少。直近１２カ
月の着工建築物床面積は前期比微減。商業地
全体の地価は投資の持直しもあり昨年の横ば
いから微上昇へ。

万代シティや新潟駅周辺では大規模な投資案
件が相次ぎ、地価上昇傾向が鮮明となる一方
、古町地区では景気回復の動きは鈍く、不透
明感が伴う。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　+150.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

新潟中央 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公７６ -47	新潟市中央区		建付地	（　）	長方形	南東22m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	３調６０ -4	新潟市中央区		更地	（　）	長方形	南東11m市道、南西2.7m、角地		商業 (90,600)
c	３調６０ -1	新潟市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、南西3m、角地		商業 (90,400)
d	３調６０ -3	新潟市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西22m市道、中間画地		商業 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,757	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,757	100 [ 67.2]	225,829	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	237,000
b	(　 ) 152,114	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	143,369	100 [ 69.8]	205,400		216,000
c	(　 ) 147,390	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 103.0]	152,231	100 [ 69.1]	220,305		231,000
d	(　 ) 200,462	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	236,670	100 [ 106.0]	223,274		234,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

新潟中央 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	91,104,722	31,286,482	59,818,240	52,055,000	7,763,240	（　0.9210） 7,149,944	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	137,498,923 円　　　　（　 184,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新潟中央 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	505.00	Ｓ6	3,060.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	746 ㎡	31.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び将来の動向を勘案して６階建事務所ビル（タワーパーキング併設）を想定した。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	560.00	67.0	375.20	3,980	1,493,296	6.0	8,959,776
							0.0	0
2～ 2	事務所	500.00	85.0	425.00	2,998	1,274,150	3.0	3,822,450
							0.0	0
3～ 6	事務所	500.00	85.0	425.00	2,994	1,272,450	3.0	3,817,350
							0.0	0
～

～

計		3,060.00	81.7	2,500.20		7,857,246		28,051,626
								0

⑨年額支払賃料	7,857,246 円　×　12ヶ月　＝　 94,286,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,500.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,500 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,660,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため、計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	94,286,952 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 6,660,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 10,094,695 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	90,852,257 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,051,626 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 252,465 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	91,104,722 円　　　　（　 122,124 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収７２　　　　-5	2,401 ( 2,395)	100 [100.0]	[ 98.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,005 円/㎡　月額支払賃料（　 2,998 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４公収７２　　　　-6	2,674 ( 2,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,074
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新潟中央 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,625,000 円	725,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	17,160,982 円	100,946,952　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,380,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,308,000 円	725,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	1,087,500 円	725,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	725,000 円	725,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,286,482 円　（　　　　　　 41,939 円／㎡）　　（経費率　　 34.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9210

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	725,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 3,060.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,055,000 円（　　　　　 69,779 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	91,104,722 円
②総費用	31,286,482 円
③純収益　①－②	59,818,240 円
④建物等に帰属する純収益	52,055,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,763,240 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,149,944 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,584 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,498,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,000 円／㎡）