鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新潟中央 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公６０ -2	新潟市中央区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	４公６０ -3	新潟市中央区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	３調６０ -4	新潟市中央区		更地	（　）	長方形	南東11m市道、南西2.7m、角地		商業 (90,600)
d	４公６０ -4	新潟市中央区		建付地	（　）	長方形	南東10.2m市道、南西5.3m、角地		近商 (100,300)
e	３調７２ -27	新潟市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西19m市道、北9m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,030	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	123,233	100 [ 81.7]	150,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 161,736	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	157,025	100 [ 104.4]	150,407		150,000
c	(　 ) 152,114	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	143,369	100 [ 93.1]	153,995		154,000
d	(　 ) 156,282	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 131.0]	121,734	100 [ 80.8]	150,661		151,000
e	(　 ) 106,929	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 99.0]	100 [ 105.0]	102,351	100 [ 69.3]	147,693		148,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +31.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

新潟中央 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,462,069	3,615,543	12,846,526	10,907,400	1,939,126	（　0.9453） 1,833,056	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	35,251,077 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新潟中央 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所・共同住宅	220.00	Ｓ4	880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	347 ㎡	10.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 31.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用容積率を考慮して１、２階フロア貸し事務所、３、４階少人数世帯向け共同住宅（各戸約４７㎡）を想定。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

同種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	220.00	80.0	176.00	2,413	424,688	6.0	2,548,128
							0.0	0
2～ 2	事務所	220.00	85.0	187.00	2,172	406,164	3.0	1,218,492
							0.0	0
3～ 4	共同住宅	220.00	85.0	187.00	1,780	332,860	1.0	332,860
							0.0	0
～

～

計		880.00	83.8	737.00		1,496,572		4,432,340
								0

⑨年額支払賃料	1,496,572 円　×　12ヶ月　＝　 17,958,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 737.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,958,864 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,824,686 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,422,178 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,432,340 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,462,069 円　　　　（　 47,441 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収６０　　　　-3	2,421 ( 2,415)	100 [100.0]	[ 98.8] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [140.0]	100 [ 90.0]	2,373	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,425 円/㎡　月額支払賃料（　 2,413 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公収６０　　　　-4	2,623 ( 2,612)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [ 90.0]	2,476
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新潟中央 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	735,000 円	147,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	912,343 円	18,246,864　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,481,700 円	147,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	220,500 円	147,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,615,543 円　（　　　　　　 10,419 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,907,400 円（　　　　　 31,433 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,462,069 円
②総費用	3,615,543 円
③純収益　①－②	12,846,526 円
④建物等に帰属する純収益	10,907,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,939,126 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,833,056 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,283 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,251,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
新潟中央 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新潟中央 5-11

新潟県

新潟第１

氏名

不動産鑑定士　吉沢　実

TEL.

鑑定評価額

51,400,000 円

１㎡当たりの価格

148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新潟市中央区上大川前通６番町１２０５番２				②地積　(㎡)	347 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,600)
	1:3.5	事務所兼住宅Ｗ2	事務所、駐車場等が混在する商業地域	東31m市道	水道、ガス、下水	新潟 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 35 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３１ｍ市道

交通

施設

新潟駅北西方

1.6km

法令

規制

商業
(90,600)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

新潟島のメインストリート背後に位置する繁華性の劣る商業地域である。三越閉店の影響もあり、古町地区の集
客力低下は顕著であるが、地価は値頃感があり、当面、安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、古町地区周辺の商業地域であり、需要者は、県内外の事業法人、不動産業者、個人投資家等である。古
町地区は百貨店等の撤退により、商況停滞が続く状況にはあるが、低価格帯商業地の価格は、住宅地との価格差が縮小
し、既に値頃感のある水準に到達している。取引される土地総額は、取引態様、画地規模等に応じて様々であり、需要
の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、商業地としての性格上、尊重すべき価格であるが、地域の賃貸市況から、適正賃料や空室率の把握には多
分に流動的要素があるものと思考される。比準価格は近距離圏内の取引事例より、慎重に補修正、要因比較を行ったも
ので、現下の市場実勢を適切に反映した価格と判断される。信頼性優位の比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、
代表標準地との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新潟中央 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 252,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[170.0]

[100.0]
100

146,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の人口は微減、高齢化率は県内で低い
方であるが、その増加率は県平均を上回る。
新型コロナの影響で県内の消費、雇用・所得
環境は厳しい。

三越閉店等により、新潟島商業地全般に商況
の停滞感が強いが、メインストリートから近
距離にある広い街路沿いで値頃感もある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

新潟中央 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公６０ -4	新潟市中央区		建付地	（　）	長方形	南東10.2m市道、南西5.3m、角地		近商 (100,300)
b	４公２１ -8	新潟市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	４公６０ -3	新潟市中央区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	３調７２ -20	新潟市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東32m市道、南2.7m、角地		商業 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,282	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 131.0]	121,734	100 [ 83.6]	145,615	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 150,399	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,452	100 [ 87.8]	172,497		172,000
c	(　 ) 161,736	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	157,025	100 [ 87.8]	178,844		179,000
d	(　 ) 168,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	168,129	100 [ 110.0]	152,845		153,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +31.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

新潟中央 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価が求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,177,327	3,279,034	11,898,293	9,868,600	2,029,693	（　0.9453） 1,918,669	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	36,897,481 円　　　　（　 106,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新潟中央 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所・共同住宅	200.00	Ｓ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	347 ㎡	10.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 31.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は事務所のフロアー貸し、３、４階は１ＬＤＫ、約４３㎡、計８戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	200.00	80.0	160.00	2,414	386,240	6.0	2,317,440
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	85.0	170.00	2,173	369,410	3.0	1,108,230
							0.0	0
3～ 4	共同住宅	200.00	85.0	170.00	1,811	307,870	1.0	307,870
							0.0	0
～

～

計		800.00	83.8	670.00		1,371,390		4,041,410
								0

⑨年額支払賃料	1,371,390 円　×　12ヶ月　＝　 16,456,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 670.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,456,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,316,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,140,146 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,041,410 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,181 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,177,327 円　　　　（　 43,739 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収３５　　　　-6	3,071 ( 3,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,559	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,426 円/㎡　月額支払賃料（　 2,414 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公収７２　　　　-9	2,132 ( 2,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,292
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新潟中央 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	665,000 円	133,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	822,834 円	16,456,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,340,600 円	133,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	199,500 円	133,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,279,034 円　（　　　　　　 9,450 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,868,600 円（　　　　　 28,440 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,177,327 円
②総費用	3,279,034 円
③純収益　①－②	11,898,293 円
④建物等に帰属する純収益	9,868,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,029,693 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,918,669 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,529 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,897,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,000 円／㎡）