鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新潟中央 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３調６２ -101	新潟市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、南東10m、角地		近商 (100,300)
b	４公５２ -13	新潟市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西6m、角地		近商 (100,300)
c	３調４９ -3	新潟市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東4m、角地		近商 (100,300)
d	３調６０ -3	新潟市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西22m市道、中間画地		商業 (90,600)
e	３調４９ -1	新潟市中央区		底地	（　）	長方形	北西21.7m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,184	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	179,485	100 [ 81.0]	221,586	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	222,000
b	(　 ) 166,954	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	164,499	100 [ 72.0]	228,471		228,000
c	(　 ) 202,788	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 99.0]	100 [ 100.0]	209,138	100 [ 90.0]	232,376		232,000
d	(　 ) 200,462	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	236,670	100 [ 105.0]	225,400		225,000
e	(　 154,154) 154,154	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,154	100 [ 66.5]	231,811		232,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 226,000 円／㎡]

新潟中央 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			商業地として熟成しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,566,869	3,478,452	13,088,417	10,091,200	2,997,217	（　0.9453） 2,833,269	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	54,485,942 円　　　　（　 189,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新潟中央 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	230.00	Ｓ3	690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	450 ％	289 ㎡	13.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建店舗ビル（フロア貸し）、屋外駐車場なしを想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	85.0	195.50	3,024	591,192	3.0	1,773,576
							0.0	0
2～ 3	店舗	230.00	90.0	207.00	2,268	469,476	3.0	1,408,428
							0.0	0
～

～

～

計		690.00	88.3	609.50		1,530,144		4,590,432
								0

⑨年額支払賃料	1,530,144 円　×　12ヶ月　＝　 18,361,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 609.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,361,728 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,836,173 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,525,555 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,590,432 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,566,869 円　　　　（　 57,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公収５２　　　　-12	2,747 ( 2,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 75.0]	3,052	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,032 円/㎡　月額支払賃料（　 3,024 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公収５２　　　　-13	4,066 ( 3,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [180.0]	100 [ 75.0]	3,012
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新潟中央 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	680,000 円	136,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	550,852 円	18,361,728　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 536,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,370,800 円	136,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	204,000 円	136,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,478,452 円　（　　　　　　 12,036 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	136,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,091,200 円（　　　　　 34,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,566,869 円
②総費用	3,478,452 円
③純収益　①－②	13,088,417 円
④建物等に帰属する純収益	10,091,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,997,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,833,269 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,804 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,485,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
新潟中央 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新潟中央 5-10

新潟県

新潟第１

氏名

不動産鑑定士　浅妻　信

TEL.

鑑定評価額

64,400,000 円

１㎡当たりの価格

223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新潟市中央区東大通１丁目１４８番｢東大通１－７－２８｣				②地積　(㎡)	289 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,450)
	1:1.5	店舗Ｓ4	中小規模の飲食店ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南東7.5m市道	水道、ガス、下水	新潟 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

新潟駅北口の歓楽街

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

新潟駅北方

300m

法令

規制

商業
(90,450)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

新潟駅前の飲食店舗が建ち並ぶ歓楽街であり、今後も現状のまま推移していくと思料されるが、新型コロナウィ
ルス感染症終息後の不透明感もあり、地価は様子見が見られる。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 187,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新潟駅周辺や万代地区を中心に古町地区を含む飲食店舗を中心とした商業地域一円である。需要者は、
県内外の法人、不動産業者、個人等が想定される。テナント、駐車場需要も高い上、新潟駅からも近く、希少性も高い
。新型コロナウィルス感染症の影響で、店舗の収益力が低下するなか、先行きの不透明感から、地価は様子見の様相を
呈している。規模によって取引総額のばらつきが大きく、取引の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法による比準価格、及び土地残余法による収益価格を求めた。比準価格は新潟駅周辺に位置する商業地域
の取引事例から求められており、規範性が高いのに対し、中層店舗ビルを想定して求めた収益価格は、適正賃料や空室
率等の把握の困難性等から相対的に信頼度は劣ると思料される。以上より、需要者の合理的な市場行動に基づき形成さ
れた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新潟中央 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 208,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[ 96.4]

[100.0]
100

222,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の人口は概ね横ばいもやや微減。土地
取引件数もやや減少傾向にあるが、株価の上
昇や低金利政策の継続を受け、取引価格に影
響は見られない。

コロナ禍のなか、飲食店舗の収益低下が著し
く、潜在的な需要はあるものの、取引につい
て慎重な行動も見られる。

特段の変動要因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

新潟中央 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３公４９ -32	新潟市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東18m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	３公４９ -37	新潟市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西4m、角地		商業 (100,360)
c	３調６０ -11	新潟市中央区		更地	（　）	長方形	東3.6m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	３調６０ -2	新潟市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	南18m市道、東5.5m、角地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,420	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	151,933	100 [ 67.5]	225,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	225,000
b	(　 ) 207,718	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	201,668	100 [ 79.4]	253,990		254,000
c	(　 ) 146,290	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	118,129	100 [ 53.9]	219,163		219,000
d	(　 ) 181,357	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	171,166	100 [ 74.2]	230,682		231,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

新潟中央 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,726,038	2,893,372	10,832,666	7,865,200	2,967,466	（　0.9453） 2,805,146	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	53,945,115 円　　　　（　 187,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新潟中央 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	450 ％	289 ㎡	13.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建フロア貸しの店舗ビルを想定した。また、地域における標準的な使用容積率を採用した。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

店舗としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	3,342	481,248	3.0	1,443,744
							0.0	0
2～ 3	店舗	180.00	83.0	149.40	2,540	379,476	3.0	1,138,428
							0.0	0
～

～

～

計		540.00	82.0	442.80		1,240,200		3,720,600
								0

⑨年額支払賃料	1,240,200 円　×　12ヶ月　＝　 14,882,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 442.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,882,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,190,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,691,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,720,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,230 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,726,038 円　　　　（　 47,495 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３調収６２　　　　-3	2,418 ( 2,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,276	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,350 円/㎡　月額支払賃料（　 3,342 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公収４９　　　　-4	4,681 ( 4,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [130.0]	3,429
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新潟中央 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	530,000 円	106,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	446,472 円	14,882,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 530,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,068,400 円	106,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	212,000 円	106,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,893,372 円　（　　　　　　 10,012 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,865,200 円（　　　　　 27,215 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,726,038 円
②総費用	2,893,372 円
③純収益　①－②	10,832,666 円
④建物等に帰属する純収益	7,865,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,967,466 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,805,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,945,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,000 円／㎡）