別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟中央 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -20 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区関屋恵町２００２番３６ ｢関屋恵町１２－１５｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い街路条件が劣る住 宅地域 北東3.5m市道 水道、ガス、下水 関屋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新潟島西側に一般住宅等が密 集して建ち並ぶ既成住宅地域 街 路 基準方位　北、３． ５ｍ市道 交通 施設 関屋駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする既存住宅地域で、大きな変動はなく今後も現状維持で推移するものと予測する。地価は底 値近くではあるが、道路状況の劣る住宅地への需要は低調に推移している。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新潟市中央区の新潟島およびその周辺に所在する住宅地域一円。需要者は市内に居住する一次取得者が中 心で、市外からの転入はあまり多くない。新潟島エリアであるが、街路条件のやや劣る密集した住宅地で、大規模な宅 地供給が見られず、取引は低調である。土地は１５００万円前後で、新築の戸建住宅は３５００万円程度までが不動産 取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 街路条件等が劣ることから、採算性のある賃貸住宅を想定することが困難のため収益還元法の適用は断念した。比準価 格は、信頼性の高い事例を調整して価格決定しており、実証的で説得力ある価格が得られた。地域においては自己使用 目的で取引されることが通常で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって、市場 の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [135.0] [101.0] 100 78,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口はほぼ横ばい、世帯数は微増傾 向にある。県内経済は新型コロナウイルスの 厳しい状況から、個人消費等は持ち直しの動 きが見られる。 地域内に格別の変動は見られないが、道路条 件の劣る住宅地の選好性が低くなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％