別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 新潟中央 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -19 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　吉沢　実   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区学校町通３番町５３２２番１２０ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成の住宅 地域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 白山 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 白山駅北方 800m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 新潟島の中級住宅地域である。住民の高齢化や高位の価格帯から、若年世帯の購入対象となりにくい面もあり、 近年は空地が増加傾向にある。地域の将来は、今後の高所得者層の需要動向に左右されるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟島関屋地区の中高級住宅地域である。需要者は、地元の買い替え層を中心に、地区外からの流入者 を含む。住民の高齢化が進行しており、若年層の需要対象となりにくい反面、限定的な供給と値頃感から、需給は概ね 均衡している。土地は２，０００～３，０００万円程度、新築戸建は３，５００～５，０００万円程度の物件が需要の 中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部、共同住宅も見られるが、戸建一般住宅を主とする地域であることや対象標準地の画地規模等を勘案し、 収益還元法は非適用とした。比準価格は、近距離圏内に所在する取引事例から、慎重に補修正、要因比較を行って試算 したものであり、地域の市場実勢を適正に反映し、かつ代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と判断される。 よって当該比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟中央 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    164,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [140.4] [101.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口は微減、高齢化率は県内で低い 方であるが、その増加率は県平均を上回る。 新型コロナの影響で県内の消費、雇用・所得 環境は厳しい。 住民の高齢化が進み、空地も増加の傾向にあ る。価格は値頃感があり、現状での需給は概 ね均衡しているが先行きの軟化懸念もある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％