別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 新潟中央 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -16 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　天春　敦   TEL.

鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 73,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区小張木１丁目２０４番６ ｢小張木１－５－１８｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 新潟 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 新潟駅南西方 4.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鳥屋野潟湖畔の既成住宅地域であり、今後も現在の住環境が維持されるものと予測する。周辺の分譲地に対する 割安感もあり、また総額的観点からも底堅い需要がある地域のため地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新潟駅以南の住宅地域である。需要者の中心は新潟市在住の一次取得者であるが、市外からの転入者も見 られる。開発から年数を経た既成住宅地域であるが、周辺の公共施設が充実しており、周辺の分譲地等に対する割安感 もあって当地域の宅地需要は比較的堅調である。土地は８００～１５００万円程度、新築戸建物件は２５００～３５０ ０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、十分な駐車場スペース等が確保できず、経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格 の試算は断念した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることを通常 とし、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地と の検討を踏まえ、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟中央 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [176.9] [103.0] 100 73,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口は微減、世帯数は微増傾向にあ る。土地取引件数は減少、新設住宅着工戸数 は上昇傾向にある。 標準的画地規模が小さく総額が抑えられる地 域であることから宅地需要は比較的堅調に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％