別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟中央 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -15 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４ ｢網川原１－９－５｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 北西6m私道 水道、ガス、下水 新潟 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺には中層マンション等も 見られる住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 新潟駅南西方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域としてほぼ熟成しており、同様の状況を維持するものと予測する。周辺のミニ開発や土地区画整理 事業地の開発の影響から土地需要は堅調で、地価も上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟駅南西部に位置する住宅地域一円。需要者は市内在住の一次取得者が中心で、新潟市外からの転入 者も見られる。女池上山の土地区画整理事業に伴うスーパー等の出店により利便性が増し、周辺にミニ開発も見られ、 宅地需要は堅調に推移している。土地のみの取引は１５００万円程度で、新築の戸建物件は４０００万円前後が需要の 中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連性を有する複数の事例を比較考量して求められており、信頼性が高い価格といえる。一方、周辺 にはアパート等の収益物件が見られるものの、需要者は持家希望者が大半であることから自用目的での取引が中心で、 さらに画地規模が小さく事業採算性がとれる収益物件の想定は非現実的であることから収益還元法は適用しなかった。 よって、市場の需給の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口はほぼ横ばい、世帯数は微増傾 向にある。県内経済は新型コロナウイルスの 厳しい状況から、個人消費等は持ち直しの動 きが見られる。 周辺の土地区画整理やミニ開発の影響により 土地需要は増大しており、地価は堅調に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％