別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟中央 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -12 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真規   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区弁天橋通２丁目９５０番９ ｢弁天橋通２－２８－５｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 新潟 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 弁天線と亀田バイパスの間に ある既成住宅地域で、市街地 中心部へのアクセスも良好 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ市道 交通 施設 新潟駅南方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新潟駅南地区から続く既成の住宅地域として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予測する。新潟市中 心市街地に近い生活利便性の高い地域に位置することから、地価は上昇傾向にあるものと予想される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね中央区及び東区南部の住宅地域。需要者の中心は新潟市内居住者であるが、新潟市中心市街地にも近 い場所柄、圏外からの転入も多い。最寄り駅からはやや離れているものの、公共公益施設や商業施設にも近く、中心市 街地へのアクセスも良好な生活利便性の高い地域であるため、宅地需要も底堅い。土地は総額で１５００～２０００万 円程度、新築の建物付きで３０００～３５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。新潟市中心市街地へのアクセスも良好な生活利便性も高い地域にあることか ら周辺では共同住宅等も見受けられるが、公示地は画地規模が小さい等、投資採算性の観点から収益物件を想定するこ とが困難であるため、収益還元法は適用しなかった。したがって代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的での取 引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟東 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.3] [104.0] 100 93,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区は人口は微減から横ばい傾向にある。 土地取引件数は、令和２年は前年よりも増加 したが、令和３年は前年をやや下回るペース で推移している。 生活利便性の高い地域に位置することから、 周辺では小規模分譲地も多く、高値の不動産 取引も見受けられる。 南東向きの画地であるため、地域内において は選好性が高い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％